Os riscos de quem compra apartamento com cédula hipotecária em leilão produzido por agente financeiro
Data: 20/11/2003
Autor: Reinaldo de Freitas Sampaio *
Não raro, leilões de imóveis são realizados como sendo uma boa opção de investimento ou de fuga do aluguel. Dá-se publicidade exaltada aos benefícios que o potencial comprador terá com o negócio, de forma a compensar dirigir suas economias para este fim.
Ocorre que, por vezes, os apartamentos não estão devidamente regularizados na sede registral antes desta venda, fato que acarretará transtornos para o comprador desatento.
No anúncio do leilão encontram-se dizeres do tipo: “o vendedor se compromete a regularizar os registros e averbações da unidade a venda”.
De acordo com a Lei 4591/64, em seu artigo 1º, cada unidade (apartamento) constitui propriedade autônoma e poderá ser alienada separadamente.
Cabe ao vendedor (incorporador) algumas providências preliminares para colocar a venda unidades pertencentes a um condomínio. Dentre elas, ter arquivado em cartório de Registro de Imóveis, os documentos elencados no art. 32 da prefalada Lei (dentre eles, por exemplo, o título de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogável e irretratável, de compra e venda ou de cessão de direitos ou de permuta, do qual conste cláusula de imissão na posse do imóvel, não haja estipulações impeditivas de sua alienação em frações ideais e inclua consentimento para demolição e construção, devidamente registrado).
Quanto à seqüência de providências a serem tomadas pelo alienante, observa-se que o condomínio, segundo o art. 7º, da Lei 4591/64, deverá ter inscrição obrigatória no Registro de Imóveis. No mesmo sentido, a Convenção de Condomínio, segundo o art. 9º, § 1º.
No presente estudo, toma-se por base a circunstância de que o vendedor não procedeu com as averbações necessárias do prédio junto ao Registro de Imóveis. Neste sentido, observa-se pelo art. 44 da Lei 4591/66, que a averbação da construção para efeito de individualização e discriminação das unidades somente se dará após a concessão do “habite-se”.
Quanto ao procedimento a ser adotado com a venda da unidade em leilão, aplicam-se os dispositivos do Decreto-Lei n. 70/66 que regem a matéria, sob o aspecto da Cédula Hipotecária. No art. 32 está definido o procedimento que autoriza a venda, pelo agente fiduciário, da unidade, quando ocorrer inadimplência.
Como ato seguinte, com a venda do imóvel no leilão, será emitida uma carta de arrematação que servirá como título para transcrição no Registro de Imóveis. Caso não haja a desocupação amigável da unidade, após a transcrição da carta acima referida, poderá o comprador requerer Ação de Imissão de Posse com pedido de liminar. O réu será citado para, em 48 horas, comprovar que resgatou ou consignou judicialmente o valor de seu débito antes da realização do primeiro ou do segundo leilão. No intervalo entre a transcrição da carta de arrematação no Registro Geral de Imóveis e a efetiva imissão do adquirente na posse do imóvel alienado em leilão, o juiz arbitrará uma taxa mensal de ocupação compatível (como uma locação), cobrável por ação executiva (arts. 37 e 38 do Decreto-Lei).
Da parte do procedimento de matrícula, cabe observar que nenhum registro poderá ser feito sem que seja apresentado título anterior a que este dependa (para que se observe a continuidade do registro, ou que o imóvel esteja matriculado, conforme arts. 236 e 237 da Lei 6.015).
A questão que resta analisar é a possibilidade de se proceder com a imissão na posse do imóvel, via mandado expedido como liminar, sem que seja feita a transcrição da carta de arrematação.
Segundo o entendimento jurisprudencial dominante, tal providência não é permitida, visto que a transcrição transfere, justamente, o domínio do imóvel para o adquirente, condição sine qua non para a propositura do pedido de Imissão na Posse (STJ - REsp. 6976/90 - SP – 3a. Turma).
É fato que a justiça reconheceu a desnecessidade do registro do contrato de promessa de compra e venda para se valer contra o alienante ou terceiro que injustamente detém a posse do bem imóvel, mas tal caso era em favor do promitente comprador e não do arrematante (TAMG Apelação n. 0114259-4/00 – 6a. Câmara Cível).
Pelo exposto, para a escolha na participação ou não no leilão de imóveis, é necessário ponderar sobre a possibilidade de aguardar a regularização da parte registral cabente ao vendedor para, posteriormente, ser permitida a averbação da carta de arrematação que for emitida. Só depois deste último passo é que será possível o ajuizamento da Ação de Imissão na Posse com a competente Liminar.
Não seria o processo judicial a parte mais demorada do desenlace, mas, sim, o cumprimento das diligências (registros e averbações) por parte do vendedor, que assim se comprometeu no edital do leilão.
* O autor é Advogado, auditor e especializado em Direito Privado. Associado ao Escritório de Advocacia
MLGomes Advogados Associados/SP
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