Plano Real x SFH: 15 anos!
Data: 15/7/2009
Autor: Lucio Delfino - ABMH
Em 1º de julho de 1994, com implantação do Plano Real, com a conversão dos saldos devedores e prestações dos financiamentos habitacionais para o Real, houve um grande distúrbio na relação renda/prestação até então existente.
Regulados pelo PES (plano de equivalência salarial – criado em 1984) ou pelo PCR (plano de comprometimento de renda – criado em 1993), os encargos mensais seriam reajustados pelos aumentos salariais do mutuário, na mesma proporção, entretanto, com a conversão da moeda a proporção deixou de existir, e as instituições financeiras passaram a utilizar índices aleatórios, causando uma inadimplência injusta e forçada, que perdurou até o final da década de noventa.
Por outro lado, a TR (taxa referencial), índice utilizado para a correção dos saldos devedores desde 1991 (quando foi criada), ultrapassava em muito a inflação. Durante os cinco primeiros anos do Real, foi um índice de remuneração e não de correção, o que gerou um inchaço nos saldos devedores, tornando-os impagáveis.
Além disso, em 1997 entrou em vigor a Lei nº 9.514, que criou o SFI (sistema financeiro imobiliário) e a figura da alienação fiduciária para bem imóveis, extirpando todo o cunho social do financiamento habitacional. Nesse novo sistema, além da possibilidade expressa de capitalização de juros e taxas acima do limite, até então, de 12% ao ano, em caso de atraso de apenas uma parcela do financiamento, o Banco pode executar o contrato e transferir o imóvel para seu nome.
Não havia interesse das instituições financeiras em conceder empréstimos pelo SFH , sendo que a única opção do mutuário era optar pelo novo sistema, ou financiar diretamente com a construtora.
Reconhece-se que algumas medidas foram tomadas para diminuir o problema, desde 1998 várias foram as medidas provisórias concedendo “desconto” para liquidação de contratos que ainda tinham a cobertura do FCVS , posteriormente convertidas na Lei nº 10.150, em dezembro de 2000.
Ainda assim, como a grande maioria dos contratos não contava com a cobertura do Fundo, e considerando o aumento estrondoso das prestações e dos saldos devedores, a inadimplência chegou a patamares altíssimos, e levou milhares de mutuários à Justiça, na esperança de rever as dívidas, e não perder suas moradias.
A própria ABMH foi criada nessa época, com fundação em Fevereiro de 2000, com o intuito de reunir, orientar e defender os direitos daqueles que um dia sonharam com a aquisição da casa própria.
A partir daí, o que se viu foi uma evolução no sistema de financiamento habitacional do país, o marco principal se deu com a inclusão da moradia como um direito social, previsto no artigo 6º da Constituição Federal, através da EC 26/2000, mesmo ano em que entrou em vigor a lei 10.150.
Em 2001 foi criada a Emgea (Empresa Gestora de Ativos) , empresa que passou a ser responsável por aproximadamente 1,3 milhão de contratos de financiamento habitacional, a maioria da Caixa, todos com distúrbios financeiros. A instituição com o intuito de solucionar tais problemas criou – em 2004 – o programa “Ô de casa!”, oferecendo “desconto”, com base no valor do imóvel; fato inédito no Ordenamento Jurídico Brasileiro, os tribunais enviaram milhares de ações de volta à 1ª Instância para que se tentasse um acordo entre bancos e mutuários.
Paralelamente, foram lançadas novas regras para os novos financiamentos, a partir dos anos 2000, foi proibida a vinculação dos reajustes das prestações aos aumentos salariais dos mutuários; foi lançado o SACRE (sistema de amortização crescente), saldos devedores e parcelas mensais começaram a andar juntas, com o mesmo índice de correção, sanando o problema dos saldos residuais. A TR finalmente se tornou um índice de correção (e não de remuneração) e ficava abaixo da inflação, fazendo com as prestações diminuíssem ao longo dos anos.
Após, a partir de 2007 com redução das taxas de juros, em especial com recursos do FGTS, o aumento do limite do valor dos imóveis para financiamento através do SFH e aquisição utilizando o saldo do Fundo de Garantia, para imóveis de até R$ 350 mil, o que se viu foi uma grande valorização imobiliária, viabilizando a quitação dos financiamentos mais antigos e o investimento no setor da construção civil; entretanto, trazendo um risco para quem vai adquirir.
Nesse cenário de evolução, assistimos à crise financeira mundial no final de 2008, que em parte teve seus efeitos sanados pelo anúncio do Programa Minha Casa Minha Vida, o qual reaqueceu o mercado imobiliário, não só de imóveis que se enquadram na nova modalidade, como despertou o interesse da população em adquirir sua casa própria.
Atualmente é mais fácil financiar do que alugar o imóvel. É a constatação que se chega ao analisar as garantias exigidas por imobiliárias e instituições financeiras. No aluguel, o futuro locatário, além da pesquisa cadastral e da comprovação de renda, ainda é necessário apresentar no mínimo dois fiadores, com uma renda mínima e/ou que sejam proprietários de outros imóveis.
Além disso, os aluguéis, via de regra, são corrigidos pelo maior índice de inflação; para se ter uma idéia, o IGP-M, um dos índices mais utilizados, acumula aumento de 108,18% nos últimos 10 (dez) anos, enquanto a TR, que corrige os saldos devedores e as prestações dos financiamentos soma 27,85% no mesmo período.
Deve-se reconhecer que além da correção monetária, no financiamento também existe a cobrança de juros; entretanto, com as atuais taxas praticadas no mercado, o valor total ainda é menor que o reajuste do aluguel .
Para os contratos em andamento (firmados até 2001), a novidade foi a Lei nº 11.922/09, que trouxe a possibilidade de renegociação das dívidas em condições semelhantes ao programa “Ô de casa!” (de 2004).
Embora os números estejam favoráveis, nem tudo é um mar de rosas. Se por um lado o mutuário tem a garantia de que o saldo devedor estará quitado ao final do contrato, sem resíduo, ele ainda não tem garantia nenhuma de que sua prestação se encaixará em seu orçamento durante todo o prazo contratual, como ocorria no passado, quando os reajustes das prestações, obrigatoriamente, deveriam observar os reajustes salariais ou a sua renda familiar, como no caso do plano de equivalência salarial (PES) ou do plano de comprometimento de renda (PCR).
Como a mudança de regras é constante, caso a TR volte a ser um índice de remuneração e não de correção, como na década de 90, todo o Sistema Financeiro da Habitação (SFH) estaria comprometido. É bom lembrar que a taxa SELIC sofre influência direta da crise econômica mundial, a SELIC é um dos indicadores da TR, índice que corrige os saldos devedores e as prestações dos contratos de financiamento habitacional, a CEF é categórica em afirmar que a SELIC não vai influenciar a taxa de juros, mas não esclarece que além dos juros a dívida também sofre correção monetária, que tem ligação direta com essa taxa.
Outrossim, com toda essa empolgação, o valor dos imóveis disparou, em algumas cidades, a alta chega a 100% de um ano para outro, dependendo da localização e do estado de conservação, o que pode ser uma armadilha para o comprador, como a procura é grande, e o crédito é farto, muitos candidatos à casa própria acabam por pagar um valor acima da realidade, e caso o mercado se desaqueça, o valor do imóvel pode despencar e o empréstimo se tornar maior que o imóvel.
Segundo a legislação brasileira, a partir do momento em que o mutuário deixa de pagar 3 prestações ou mais do financiamento o banco pode iniciar a execução do contrato , e – diferentemente dos pobres mortais – a execução hipotecária pode ser feita extrajudicialmente, isto é, basta que a instituição financeira procure uma empresa (denominada Agente Fiduciário) que esteja apta junto ao Banco Central para realizar a execução para iniciar o procedimento.
TR IPCA IGP-M
SFH / Poupança / FGTS Inflação Aluguel / Financiamento
1999 5,72 8,94 20,1
2000 2,0962 5,97 9,95
2001 2,2852 7,67 10,37
2002 2,8023 12,53 25,3
2003 4,6485 9,3 8,69
2004 1,8184 7,6 12,42
2005 2,8335 5,69 1,2
2006 2,0377 3,14 3,84
2007 1,4452 4,46 7,74
2008 1,6348 5,9 9,8
mai/09 0,5298 2,2 -1,23
27,8516 73,4 108,18
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