MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO SÃO POSITIVAS PARA O MERCADO
Data: 6/11/2009
Autor: Rodrigo Daniel dos Santos
MUDANÇAS NA LEI DO INQUILINATO SÃO POSITIVAS PARA O MERCADO
Rodrigo Daniel dos Santos *
A aprovação do Projeto de Lei Complementar 140/2009 pelo Senado deve trazer vários benefícios para o mercado de locação de imóveis.
As relações entre inquilinos e proprietários não vinham bem, pois a Lei do Inquilinato acaba protegendo os inadimplentes com recursos intermináveis na Justiça, frustrando o direito dos proprietários de receber aluguéis.
Pesquisas mostram que 96% dos locadores de imóveis têm um único imóvel alugado, demonstrando que a renda do aluguel vai para sua subsistência e faz falta quando não honrado pelo inquilino. Estima-se haver no país pelo menos 3 milhões de imóveis fechados que poderiam verter para a locação com as novas regras. Só a entrada destes imóveis no mercado já deve levar a uma baixa nos preços devido à maior oferta.
Já os inquilinos também contarão com maior facilidade no aluguel, pois poderão ser dispensados de apresentar fiadores, o que faz muitos negócios não se concretizarem. Como a lei garante um despejo célere, um inquilino com bom cadastro ou bom histórico financeiro, pode ser dispensado de apresentar fiador.
A nova lei garante o despejo imediato dos inadimplentes que não paguem em 15 dias os alugueis em atraso. Na prática, porém, o inquilino deve ter pelo menos 2 meses de prazo entre o não pagamento do aluguel e o efetivo despejo.
É que normalmente o contrato de aluguel prevê 30 (trinta) dias de prazo para que ele coloque em dia o eventual atraso, com multa e juros. Se ao final deste prazo a imobiliária ou proprietário entrarem no Judiciário, até que o processo seja distribuído e a citação feita mais de 15 dias terão passados e some-se a isto os 15 dias previstos na nova lei para que o inquilino faça o pagamento dos alugueis em atraso frustrando o despejo e a rescisão do contrato.
Ressalve-se que o inquilino pode ter problemas excepcionais como um acidente de trânsito ou doença na família, que lhe comprometam o orçamento momentaneamente. Para se precaver quanto a estas excepcionalidades, é importante o contrato prever pelo menos 30 dias de prazo antes do despejo, durante o qual o inquilino pode colocar a obrigação em dia, pagando a multa e os juros estipulados.
A nova lei também traz outras importantes alterações que devem evitar vários conflitos judiciais. Um exemplo é quanto à multa em caso de rescisão contratual, que no mercado é estipulada entre 3 e 6 vezes o valor do aluguel, dependendo do padrão do imóvel. Pelo Código Civil/02 esta multa deveria ser proporcional ao prazo restante do contrato, mas a lei do inquilinato que era mais antiga, nada dispunha sobre isto, o que fez com que muitas imobiliárias cobrassem o valor cheio da multa. Aí vários debates acabaram na Justiça, sempre com razão para os inquilinos. Com a previsão expressa na nova lei do inquilinato, estas discussões deverão acabar.
Também há previsão na nova lei, que o cônjuge que permanecer no imóvel responde pelo aluguel, desde que o proprietário seja notificado, também evitará disputas entre ex-casados, deixando claro de quem é a obrigação do aluguel.
Já uma inovação na lei é a previsão expressa de reparação de danos ao inquilino retirado do imóvel por um pedido do proprietário para uso próprio, por exemplo. Se tal situação não for comprovada, os prejuízos que o inquilino tiver podem ser objetos de reparação de danos.
Por fim é importante destacar que teremos que aguardar como a Justiça vai receber a nova lei e se não serão suscitadas inconstitucionalidades, como o direito a ampla defesa, ao contraditório e ao devido processo legal, que são reduzidos pela nova lei. Caso isto ocorra, os efeitos da nova lei no mercado poderão ser bem menores do que o esperado. Um exemplo onde isto ocorreu, é a busca e apreensão de veículos financiados via leasing, que a lei prevê ser rápida, mas que a Justiça muitas vezes não concede se houver uma ação revisional prévia em andamento ou se já foram pagos a maior parte das parcelas.
Todas estas novidades precisam de sanção presidencial para entrar em vigor. É importante lembrar que a lei se aplicará, no tocante as matérias processuais (como o despejo imediato), a todos os contratos em andamento e aos novos contratos.
*** O autor é Consultor Jurídico do IBEDEC – Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo – www.ibedec.org.br – E. mail: rodrigo@ibedec.org.br
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