Requerimento para Aprovação do Projeto de Lei 2654/07 que propõe a regularização dos contratos de gaveta firmados até 21 de dezembro de 2000
Data: 30/6/2008
Autor: IBEDEC
Excelentíssimos Senhores Deputados da Comissão de Desenvolvimento Urbano e Interior da Câmara dos Deputados Federais – Brasília (DF):
Ref.: Projeto de Lei 2654/07
IBEDEC – Instituto Brasileiro de Estudo e Defesa das Relações de Consumo, entidade integrante do SNDC – Sistema Nacional de Defesa do Consumidor, nos termos da lei 8.078/1990, fundada em 05 de julho de 2001, inscrita no CNPJ sob nº 04.706.358/0001-95, com sede S/CLS 414, Bloco C, Sala 27, Asa Sul, CEP 70.297-230, Telefone: (61) 3345-2492, representado pelo seu Diretor Presidente Dr. José Geraldo Tardin, vem mui respeitosamente perante Vossas Excelências, expor e requerer o seguinte:
I-) O IBEDEC teve conhecimento do texto do Projeto de Lei 2654/07 de autoria da Deputado Maria do Rosário que pretende regularizar os contratos de gaveta firmados até 21 de dezembro de 2000, estendendo os benefícios da Lei 10.150/00 a estes contratos.
Também tomamos conhecimento do relatório apresentado pelo ilustre relator Fernando Chucre, do qual ousamos discordar porque desprovido de fundamento.
II-) Os chamados contratos de gaveta nasceram a partir de uma restrição criada pela Lei 8.004/90 para cessão de contratos de financiamentos firmados no âmbito do SFH.
É que referida lei impõe, sem qualquer motivo justo, um aumento de 20% na prestação e 2% no saldo devedor, o que não se justifica sob qualquer ótica. Por outro, o candidato a cessionário tem que ser aprovado pelo agente financeiro.
Ocorre, que não há motivo justo para se restringir a cessão de direitos e obrigações referentes à contratos do Sistema Financeiro da Habitação, pois em todos os contratos a garantia da dívida é o próprio imóvel.
Independentemente de quem esteja morando no imóvel, a hipoteca é oponível a qualquer um e garante ao agente financeiro o recebimento das dívidas.
Os Tribunais pátrios há muito tempo analisaram a questão e assim decidem:
DIREITO ADMINISTRATIVO E CIVIL.
Contrato de mútuo regido pelas regras relativas ao Sistema Financeiro da Habitação. Possibilidade de alienação do imóvel, no curso de vigência do contrato celebrado com a credora hipotecária.
A garantia hipotecária persegue a coisa, independentemente da pessoa do seu proprietário, não podendo, por essa razão, servir de óbice à alienação do imóvel.
Recurso a que se nega provimento.
TRF 3ª Região. 2ª Turma. Julg 16.03.93. Ap. Cível 92.03.20544-6-SP
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SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO. CESSÃO DO IMÓVEL FINANCIADO. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO.
1- O direito positivo vigente sempre admitiu a cessão de contratos relativos a imóveis mediante simples trespasse ou transferência, sendo a ele cotnrária a sua oneração como novo financiamento. De outra parte, a hipoteca vincula o bem gravando, acompanhando-o semopre onde quer que se encotnre. Adere à coisa, sem, no entanto, trazer limitações quanto ao direito de dispor, não impedindo o direito de sequela, transações ou alienações.
2- Decreto Lei 2.291/86, com a redação do Decreto lei 2.046/88, artigo 9º, Lei 8.004/90, artigo 1º, parágrafo único. Ofensa não caracterizada. Dissenso pretoriano configurado.
3- Recurso Especial conhecido mas desprovido.
STJ, 2ª Turma, DJ 04.08.97, pag. 34.707
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SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO – Imóvel adquirido sob garantia hipotecária. Alienação sem prévia anuência do agente financiador. Admissibilidade. Cláusula proibitiva inválida, ante o Código de Defesa do Consumidor e a Lei 8.004/90.
Tratando-se de Sistema Financeiro da Habitação, cuja aquisição do imóvel se deu sob garantia hipotecária, a cláusula contratual que subordina qualquer operação de transferência do imóvel à prévia anuência do agente financiador, sob pena de caracterização de infração contratual, é inválida, nitidamente leonina e, portanto, incompatível com o sistema protetivo então instituído pelo Código de Defesa do Consumidor e com a Lei 8.004/90.
Embargos Infringentes 492.654-1/01 – 4º C.. J 18.05.1994 – rel. Juiz Carlos Bittar, 1º TACivSP
III-) Por outro lado o Código Civil/02 assim estabelece:
Art. 346. A sub-rogação opera-se, de pleno direito, em favor:
...
II - do adquirente do imóvel hipotecado, que paga a credor hipotecário, bem como do terceiro que efetiva o pagamento para não ser privado de direito sobre imóvel;
Art. 1228. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.
Também, o princípio da livre circulação dos bens e riquezas impõe a inexistência de proibição a que o mutuário do SFH transfira o imóvel financiado, mesmo sem o consentimento do credor hipotecário. Orlando Gomes, in “Direitos Reais”, forense, 10º edição, p. 121, ministra duradouro ensinamento à respeito:
“Compreende-se, por outro lado, que tal limitação somente possa ser imposta nas transmissões à título gratuito. Quem adquire uma coisa a título oneroso não pode sujeitar-se a uma restrição dessa ordem. Por isso, a cláusula de inalienabilidade é estipulada unicamente nos testamentos e doações”.
O mestre Tupinambá Miguel Castro do Nascimento, em sua excelente obra Hipoteca, Editora Aidê, 1996, 2ª Edição, assim leciona sobre os direitos do devedor hipotecário:
“O devedor hipotecário em relação ao bem que deu em garantia, ou o terceiro que prestou garantia por dívida de outrem, conservam os direitos que da propriedade se refletem. Nenhum dos poderes do artigo 524 do Código Civil é transmitido ao credor hipotecário. Ao contrário de outros direitos reais limitados, como a enfiteuse, a servidão, o usufruto, a anticrese etc., não há qualquer restrição ao exercício do direito de propriedade. Salienta-se aqui a observação feita anteriormente de que os direitos concedidos ao credor hipotecário ficam suspensos enquanto não houver o vencimento da dívida, e depois é restrição ao patrimônio do devedor, como qualquer ação de execução por dívida sua que não tenha garantia real. O que a hipoteca tem a mais – direito de preferência e direito de sequela – é aumento de eficácia contra todos e o direito de sub-rogação é forma específica do direito de preferência.
Assim, na hipoteca, numa primeira observação, não há uma transmissão, nem promessa e nem pretensão à transmissão da posse para o credor. Inclusive a aquisição da posse pelo ato da hipoteca desfigura-a por ser elemento estranho à sua caracterização.
....
Observa-se: face o direito de sequela que caracteriza a hipoteca e a não-diminuição do valor do bem, a novação subjetiva em sua titularidade em nada prejudicará o direito do credor na excussão e na preferência. Sem eficácia no direito real, e não nula, é a cláusula do contrato que queira obstaculizar este direito do dono do imóvel, ou submetê-lo ao consentimento prévio do credor. Não se pode aumentar o conteúdo do direito real contra os termos da lei, ou contra o que dela se extrai. Mas vale a cláusula como direito pessoal.
Assim, o direito de transmitir o domínio à outrem, sem necessidade de assentimento prévio, ou posterior, do credor hipotecário, está garantido no ordenamento jurídico brasileiro. O adquirente, como regra, não tem qualquer acréscimo de responsabilidade a não ser ver mantida sua propriedade vinculada como garantia à dívida de outrem. Explica-se: efeito lógico e jurídico do direito de seqüela e da eficácia erga omnes, a oponibilidade absoluta que todo direito real tem, mormente os de garantia”
O entendimento da legitimidade e legalidade dos contratos de gaveta também é reconhecida nas Cortes Superiores, como o STJ já julgou em várias oportunidades:
Processo
REsp 769418 / PR ; RECURSO ESPECIAL2005/0120535-1
Relator(a)
Ministro LUIZ FUX (1122)
Órgão Julgador
T1 - PRIMEIRA TURMA
Data do Julgamento
15/05/2007
Data da Publicação/Fonte
DJ 16.08.2007 p. 289
Ementa
ADMINISTRATIVO. RECURSO ESPECIAL. SISTEMA FINANCEIRO DA HABITAÇÃO. FCVS. CESSÃO DE OBRIGAÇÕES E DIREITOS. "CONTRATO DE GAVETA". TRANSFERÊNCIA DE FINANCIAMENTO. AUSÊNCIA DE CONCORDÂNCIA DA MUTUANTE. POSSIBILIDADE. PRECEDENTES DO STJ.1. A jurisprudência dominante desta Corte se firmou no sentido da imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante como condição para a substituição do mutuário (precedente: REsp n.º 635.155 - PR, Relator Ministro JOSÉ DELGADO, Primeira Turma, DJ de 11 de abril de 2005). 2. 2. In casu, a despeito de a jurisprudência dominante desta Corte entender pela imprescindibilidade da anuência da instituição financeira mutuante, como condição para a substituição do mutuário, sobreleva notar que a hipótese sub judice envolve aspectos sociais que devem ser considerados.3. Com efeito, a Lei n.º 8.004/90 estabelece como requisito para a alienação a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda.4. Contudo, a Lei nº 10.150/2000 prevê a possibilidade de regularização das transferências efetuadas sem a anuência da instituição financeira até 25/10/96, à exceção daquelas que envolvam contratos enquadrados nos planos de reajustamento definidos pela Lei n.º 8.692/93, o que revela a intenção do legislador de possibilitar a regularização dos cognominados “contratos de gaveta”, originários da celeridade do comércio imobiliário e da negativa do agente financeiro em aceitar transferências de titularidade do mútuo sem renegociar o saldo devedor.5. Deveras, consoante cediço, o princípio pacta sunt servanda, a força obrigatória dos contratos, porquanto sustentáculo do postulado da segurança jurídica, é princípio mitigado, posto sua aplicação prática estar condicionada a outros fatores, como, por v.g., a função social, as regras que beneficiam o aderente nos contratos de adesão e a onerosidade excessiva.6. O Código Civil de 1916, de feição individualista, privilegiava a autonomia da vontade e o princípio da força obrigatória dos vínculos. Por seu turno, o Código Civil de 2002 inverteu os valores e sobrepõe o social em face do individual. Desta sorte, por força do Código de 1916, prevalecia o elemento subjetivo, o que obrigava o juiz a identificar a intenção das partes para interpretar o contrato. Hodiernamente, prevalece na interpretação o elemento objetivo, vale dizer, o contrato deve ser interpretado segundo os padrões socialmente reconhecíveis para aquela modalidade de negócio.7. Sob esse enfoque, o art. 1.475 do diploma civil vigente considera nula a cláusula que veda a alienação do imóvel hipotecado, admitindo, entretanto, que a referida transmissão importe no vencimento antecipado da dívida. Dispensa-se, assim, a anuência do credor para alienação do imóvel hipotecado em enunciação explícita de um princípio fundamental dos direitos reais.8. Deveras, jamais houve vedação de alienação do imóvel hipotecado, ou gravado com qualquer outra garantia real, porquanto função da seqüela. O titular do direito real tem o direito de seguir o imóvel em poder de quem quer que o detenha, podendo excuti-lo mesmo que tenha sido transferido para o patrimônio de outrem distinto da pessoa do devedor.9. Dessarte, referida regra não alcança as hipotecas vinculadas ao Sistema Financeiro da Habitação – SFH, posto que para esse fim há lei especial – Lei n° 8.004/90 –, a qual não veda a alienação, mas apenas estabelece como requisito a interveniência do credor hipotecário e a assunção, pelo novo adquirente, do saldo devedor existente na data da venda, em sintonia com a regra do art. 303, do Código Civil de 2002.10. Com efeito, associada à questão da dispensa de anuência do credor hipotecário está a notificação dirigida ao credor, relativamente à alienação do imóvel hipotecado e à assunção da respectiva dívida pelo novo titular do imóvel. A matéria está regulada nos arts. 299 a 303 do Novel Código Civil – da assunção de dívida –, dispondo o art. 303 que o adquirente do imóvel hipotecado pode tomar a seu cargo o pagamento do crédito garantido; se o credor, notificado, não impugnar em 30 (trinta) dias a transferência do débito, entender-se-á dado o assentimento.11. Ad argumentadum tantum, a Lei n.º 10.150/2000 permite a regularização da transferência do imóvel, além de a aceitação dos pagamentos por parte da Caixa Econômica Federal revelar verdadeira aceitação tácita (precedentes: EDcl no REsp n.º 573.059 - RS, desta relatoria, Primeira Turma, DJ de 30 de maio de 2005 e REsp n.º 189.350 - SP, Relator para lavratura do acórdão Ministro CESAR ASFOR ROCHA, Quarta Turma, DJ de 14 de outubro de 2002).12. Consectariamente, o cessionário de imóvel financiado pelo SFH é parte legítima para discutir e demandar em juízo questões pertinentes às obrigações assumidas e aos direitos adquiridos através dos cognominados "contratos de gaveta", porquanto com oadvento da Lei n.º 10.150/2000, o mesmo teve reconhecido o direito à sub-rogação dos direitos e obrigações do contrato primitivo (precedentes: AgRg no REsp 712.315 - PR, Relator Ministro ALDIR PASSARINHO JUNIOR, Quarta Turma, DJ de 19 de junho de 2006; Resp 710.805 - RS, Relator Ministro FRANCISCO PEÇANHA MARTINS, Segunda Turma, DJ de 13 de fevereiro de 2006; REsp n.º 753.098 - RS, Relator Ministro FRENANDO GONÇALVES, DJ de 03 de outubro de 2005)13. Recurso especial conhecido e desprovido.
Acórdão
Vistos, relatados e discutidos estes autos, os Ministros da PRIMEIRATURMA do Superior Tribunal de Justiça acordam, na conformidade dosvotos e das notas taquigráficas a seguir, por unanimidade, conhecerdo recurso especial, mas negar-lhe provimento, nos termos do voto doSr. Ministro Relator. Os Srs. Ministros Teori Albino Zavascki,Denise Arruda, José Delgado e Francisco Falcão votaram com o Sr.Ministro Relator.
Processo
REsp 642013 / CE ; RECURSO ESPECIAL2004/0031769-2
Relator(a)
Ministro FRANCISCO PEÇANHA MARTINS (1094)
Órgão Julgador
T2 - SEGUNDA TURMA
Data do Julgamento
02/02/2006
Data da Publicação/Fonte
DJ 27.03.2006 p. 247
Ementa
CIVIL. AQUISIÇÃO DE IMÓVEL PELO SFH. CESSÃO DO CRÉDITO HIPOTECÁRIO AO BACEN POR TERRA – CIA DE CRÉDITO IMOBILIÁRIO. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO À MUTUÁRIA. QUITAÇÃO INTEGRAL DO CONTRATO. DIREITO À LIBERAÇÃO DO GRAVAME INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. REEXAME DE MATÉRIA FÁTICA. IMPOSSIBILIDADE.1. Comprovado que a mutuária efetuou o pagamento de todas as prestações do financiamento pelo SFH, tendo assim liquidado integralmente o contrato, há vários anos, o credor originário (Agente Financeiro), tem direito à liberação dos gravames sobre o imóvel.2.Indispensável que a mutuária fosse notificada, oportunamente, da cessão realizada por TERRA ao BACEN, não podendo prevalecer a alegação deste de que a inscrição no Registro Imobiliário, da cessão ignorada pela mutuária, supria a exigência da notificação. 3. Inadmissível o reexame de matéria fático-probatória em sede derecurso especial.4. Recurso improvido.
IV-) Conclui-se da análise dos argumentos acima, que a extensão do reconhecimento e validação dos contratos de gaveta firmados até 21 de dezembro de 2000, estendendo os benefícios da Lei 10.150/00 há uma grande quantidade de mutuários, não só já é reconhecida nos tribunais pátrios, como vem, ao contrário do entendido pelo Relator, trazer economia aos cofres públicos, evitando que a pessoa tenha que se dirigir ao Judiciário e litigar por longos anos para ver reconhecido um direito que o Código Civil e a Constituição Federal já asseguram.
O referido projeto de lei 2654/07 é uma chance de evitar o acúmulo de processos na Justiça sobre o tema, desafogando o Judiciário e contribuindo para a paz social.
V-) São por estes motivos que o IBEDEC vem perante esta conceituada Casa, pedir a aprovação do Projeto de Lei 2654/07, nesta Comissão ou nas próximas que o analisarem, por ser medida de acerto e Justiça.
Colocamo-nos à disposição desta Comissão para outros debates em que nossos conhecimentos específicos das Relações de Consumo se façam necessários e possam ser úteis.
Nestes termos,
Pede Deferimento.
Brasília (DF), 30 de Junho de 2008
IBEDEC
José Geraldo Tardin
Diretor Presidente
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